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Estabelece normas para a apuração e tributação do lucro nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis. O Secretário da Receita Federal, no uso de suas atribuições,
Considerando as alterações introduzidas pelo Decreto-lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, e pelo Decreto-lei nº 1.648, de 18 de dezembro de 1978, na sistemática de apuração dos resultados de operações imobiliárias,
RESOLVE:
Estabelecer normas para a apuração e tributação dos resultados operacionais do contribuinte cuja atividade econômica seja compra e venda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio para venda.
FRANCISCO NEVES DORNELLES
SEÇÃO I
INTRODUÇÃO
1. Contribuinte
1.1 — O contribuinte que comprar imóvel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda deverá, para efeito de determinar o lucro real, obedecer às condições constantes desta Instrução Normativa.
1.2 — A expressão "contribuinte" abrange, além da pessoa jurídica que se dedicar a qualquer das atividades descritas no subitem anterior, a pessoa física considerada empresa individual por promover a Incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terrenos, nos termos dos Decretos-leis nºs 1.381/74 e 1.510/76.
1.3 — As disposições desta Instrução Normativa não alcançam as pessoas físicas consideradas empresas individuais por alienarem imóveis a empresa a que estejam vinculadas, nas condições previstas na legislação pertinente, nem as que praticarem, em nome individual, a comercialização de imóveis com habitualidade, a não ser que já tenham sido equiparadas a pessoas jurídicas em face da hipótese prevista no subitem 1.2.
2. Unidade Imobiliária
A expressão "unidade" utilizada nesta Instrução Normativa compreende:
1 — o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
2 — cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
3 — cada terreno decorrente de loteamento;
4 — cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
5 — o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
SEÇÃO II
ESTOQUE
3. Registro Permanente de Estoque
3.1 — O contribuinte deverá manter registro permanente de estoque, para determinar o custo dos imóveis vendidos.
3.2 — O registro permanente de estoque de imóveis será feito em livro, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos por sistema de processamento de dados, a critério do contribuinte.
3.3 — O registro das existências de imóveis tomará por modelo as fichas usuais de controle de estoque, podendo ter outros elementos informativos, peculiares às atividades imobiliárias, que o contribuinte entender necessários.
3.4 — O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulários citados no subitem 3.2 não precisam ser registrados nem autenticados por nenhum órgão ou repartição, mas deverão conter termos de abertura e de encerramento assinados pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado, adotando-se, em relação aos termos dos conjuntos mencionados, as mesmas regras aplicáveis no caso de substituição do livro Diário por fichas ou formulários contínuos.
3.5 — A dispensa de registro e autenticação a que se refere o subitem anterior não desobriga o contribuinte de manter o registro de estoque em boa ordem e guarda, à disposição da autoridade fiscalizadora, até que ocorra a inexigibilidade dos créditos tributários originados de operações nele escrituradas.
3.6 — O registro de estoque será escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos ou incorridos e das baixas de estoque constantes da escrita comercial, reportando-se às datas em que esses lançamentos forem efetuados.
3.7 — A escrituração do registro de estoque poderá ser feita de forma sucinta, mediante simples referência à folha e ao número do livro Diário em que forem efetuados os lançamentos mencionados no subitem precedente, ou, então, mediante indicação do número de ordem de cada lançamento contábil, no caso de contabilidade feita por processamento de dados.
3.8 — O registro de estoque abrangerá todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamento em implantação, edificações em andamento e respectivos terrenos ou frações ideais de terreno resultantes de incorporação imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para venda.
3.9 — No caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deverá discriminar, ao menos por ocasião do balanço, o custo de cada unidade distinta.
3.10 — A forma de proceder à discriminação referida no subitem anterior ficará a critério do contribuinte.
4. Registro de Inventário
4.1 — A exigência do registro permanente de estoque não dispensa o contribuinte da obrigação de possuir e escriturar o livro de inventário previsto na legislação do imposto sobre a renda, sendo função daquele subsidiar este, principalmente no que se refere à determinação do custo e discriminação dos imóveis em estoque por ocasião do balanço.
4.2 — No final de cada exercício social, deverão constar do livro de registro de inventário todos os imóveis destinados à venda, tal como indicados no subitem 3.8.
4.3 — As unidades existentes em estoque na data do balanço serão discriminadas no livro de registro de inventário do seguinte modo:
1 — os imóveis adquiridos para venda, um por um;
2 — os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento; ou, então, terreno por terreno, se assim preferir o contribuinte;
3 — as edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidades autônomas com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, conquanto se refiram a um mesmo empreendimento; ou, então, unidade por unidade, se assim preferir o contribuinte;
4 — os prédios construídos para venda e respectivos terrenos, prédio por prédio.
5. Correção Monetária dos Imóveis em Estoque
5.1 — É facultado ao contribuinte corrigir monetariamente, por ocasião do balanço, o custo dos imóveis em estoque.
5.2 — Uma vez adotada a faculdade referida no subitem anterior, o contribuinte deverá continuar procedendo à correção monetária em todos os exercícios sociais que se seguirem ao da adoção.
5.3 — A correção monetária de que trata o subitem anterior deverá abranger todas as unidades em estoque no final de cada exercício social, inclusive aquelas constantes de empreendimento em fase de implantação ou em andamento, conforme particularizadas no subitem 3.8.
5.4 — A correção monetária do custo dos imóveis em estoque terá por objeto, separadamente, o valor das unidades existentes na abertura do exercício da correção e os acréscimos registrados durante esse exercício, observadas, no que couberem, as normas constantes da Instrução Normativa SRF nº 071/78.
5.5 — No caso de terrenos ou prédios adquiridos a preço fixo, para pagamento a prazo ou em prestações sem juros nem correção monetária, o contribuinte poderá optar pela correção do custo de aquisição em função da época ou épocas do seu efetivo pagamento.
5.6 — O contribuinte que usar da faculdade de que trata o subitem anterior somente poderá corrigir, como saldo de abertura do exercício da correção, a parte do custo de aquisição dos imóveis já paga no último balanço corrigido.
5.7 — A correção será feita mediante a utilização do livro Razão Auxiliar em ORTN, consoante modelo aprovado pela Instrução Normativa SRF nº 035/78, ou o emprego dos mapas demonstrativos instituídos pela Instrução Normativa SRF nº 071/78, observadas as condições previstas nos subitens 5.9 e 5.11.
5.8 — As instruções para a escrituração do livro e para o preenchimento dos mapas mencionados no subitem precedente são as constantes dos atos normativos ali referidos.
5.9 — Escriturarão, obrigatoriamente, o livro Razão Auxiliar em ORTN as companhias abertas, de modo geral, e as demais pessoas jurídicas, inclusive pessoas físicas a estas equiparadas pela prática de atividade indicada no subitem 1.2, que, nos balanços de abertura dos exercícios sociais iniciados em 1978 e 1979, tiverem patrimônio líquido com valores superiores a Cr$ 100.000.000,00 e Cr$ 135.000.000,00, respectivamente.
5.10 — Para o efeito indicado no subitem anterior, novos valores serão estabelecidos, em cada ano, com base nos coeficientes de correção dos valores expressos em cruzeiros na legislação do imposto sobre a renda.
5.11 — O contribuinte, tal como enunciado no subitem 1.2, que não se enquadrar nas condições indicadas no subitem 5.9, utilizará os mapas demonstrativos de que trata a Instrução Normativa SRF nº 071/78, ou então, opcionalmente, o livro Razão Auxiliar em ORTN.
5.12 — A diferença entre o valor corrigido e o custo dos imóveis existentes na data do balanço será debitada à própria conta de estoque, mediante lançamento cuja contrapartida será registrada em conta especial, transitória, computável na determinação do lucro líquido do exercício.
SEÇÃO III
CUSTO
6. Formação do Custo
6.1 — O custo dos Imóveis vendidos compreenderá, obrigatoriamente:
1 — o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e
2 — os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
6.2 — As atividades descritas na alínea 2 do subitem anterior correspondem à atividade de produção de bens a que se refere o § 1.° do art. 13 do Decreto-lei nº 1.598/77, e os custos a elas pertinentes deverão, portanto, compreender:
1 — o custo de aquisição de materiais e quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produção, inclusive os custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;
2 — o custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre eles devidos que onerem o contribuinte;
3 — o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de produção;
4 — os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;
5 — os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;
6 — os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.
6.3 — Os custos mencionados no subitem precedente deverão guardar relação direta com a realização das atividades de estudo, planejamento, legalização e execução
dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, Incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
6.4 — As despesas com as vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e não operacionais, não poderão ser computadas no custo dos imóveis vendidos, sob nenhum pretexto.
7. Custos Pagos ou Incorridos
7.1 — Os custos pagos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, aos quais se reporta o artigo 28 do Decreto-lei nº 1.598/77, são apenas aqueles que, além de estarem pagos, se refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte.